DUE DILIGENCE

Il servizio di Due Diligence dello Studio Tecnico Morreale nasce per garantire ai nostri clienti la massima tutela in fase di compravendita immobiliare. Si basa infatti su una meticolosa indagine su un immobile o su un patrimonio immobiliare, allo scopo di reperire tutte le informazioni utili al riguardo. Con la Due Diligence andiamo quindi a ricercare documentazioni relative alle caratteristiche edili, strutturali, urbanistiche, ambientali dell’edificio. Ma anche all’impiantistica, la posizione catastale e gli interventi di manutenzione svolti. Insomma, reperiamo tutto ciò che può essere rilevante per ricostruire l’intera storia dell’immobile. In questo modo riusciamo a fornirti indicazioni preziose per una corretta valutazione del valore dell’immobile, utili anche per velocizzare le pratiche di compravendita.

Due Diligence: le principali verifiche di un’indagine immobiliare

Durante un’indagine immobiliare andiamo ad accertare:

Regolarità Urbanistica

La regolarità urbanistica si verifica confrontando lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio. Il titolo può essere:

  • Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)
  • Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)
  • Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)
  • Concessione in sanatoria (se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono)

Se l’edificio è stato realizzato primo dell’1/09/1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica. Gli edifici realizzati prima di questa data sono solamente commerciabili senza che vengano inseriti nell’atto gli estremi della licenza edilizia.

 

Nel caso in cui il disegno mostri differenze sostanziali rispetto al progetto edilizio approvato dal comune (ad es. come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, ecc..) la regolarità urbanistica è compromessa. L’immobile presenta quindi dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l’acquisto.

Per regolarizzare, il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del T.U. 380/2001). Ma non sempre è possibile sanare queste difformità: ecco perché è fondamentale che l’acquirente verifichi la regolarità urbanistica prima del compromesso.

Regolarità CATASTALE

Un’altra verifica riguarda la regolarità catastale.

Il Catasto è gestito dall’Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc..) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catasto non sono “probatori”.

Dall’1/07/2010 è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La dichiarazione può essere asseverata da un tecnico abilitato. L’assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell’atto) in sede di compravendita.

Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto.

La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate al comune (ad esempio con una DIA o con una CILA). In questo caso, prima della variazione catastale va presentata una “sanatoria” al comune.

Certificato di agibilità

Prima di un’offerta di acquisto, l’acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità per controllare il rispetto delle normative edilizie. Si tratta di un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Permette quindi di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche.

Due Diligence: quando è necessaria?

Fare un’indagine immobiliare è importante in tutte queste situazioni:

  • Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell'offerta di acquisto perché se l'immobile ha dei vizi può essere venduto e l'acquirente ne diventerà responsabile;
  • In caso di interventi edili come per una ristrutturazione;
  • Per richiedere un mutuo;
  • Dichiarazione di successione.

Il nostro lavoro però non si limita all’acquisizione della documentazione. La parte più complessa di un’indagine immobiliare, ma anche la più importante, è l’incrocio dei dati e la loro interpretazione. Per una corretta lettura occorrono competenze e conoscenze sempre aggiornate. Lo Studio Tecnico Morreale, grazie anche alla sua decennale esperienza e un team di professionisti qualificati, è in grado di garantirti un servizio di due diligence professionale e attento, tutelandoti da qualsiasi spiacevole inconveniente.