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Comprare una casa: da Banca d’Italia la guida pratica al mutuo ipotecario “in parole semplici”

Come acquistare casa: da Banca d’Italia una guida pratica al mutuo ipotecario “in parole semplici”, con tutto ciò che occorre sapere per accedere al credito

 

Il mutuo ipotecario è la forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori. Si tratta di un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Generalmente il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile.

Il mutuo ipotecario serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. Può servire anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

È definito “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari (intermediari).

Nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse resta fisso ed invariato per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.

A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

La Banca d’Italia ha pubblicato la pratica guida al mutuo che analizza in maniera chiara e semplice tutti gli aspetti legati all’accensione di un mutuo ipotecario.

Mutuo a tasso variabile

Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.

Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga.

A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Mutuo a tasso misto

In questo caso il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Mutuo a tasso doppio

Il mutuo a tasso doppio è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Parametri finanziari di riferimento e spread

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari. Generalmente:

  • per il tasso fisso il parametro di riferimento è l’Eurirs (5 anni, 10 anni, 15 anni, 20 anni, 25 anni, 30 anni)
  • per il tasso variabile i parametri di riferimento più usati sono: l’Euribor 360 (1 mese, 3 mesi, 6 mesi, 12 mesi), Euribor 365, BCE

A questi parametri di base imposti dal mercato l’intermediario aggiunge una maggiorazione, che viene definita spread.

Lo spread, dunque, è la differenza tra il parametro di riferimento (Euris o Euribor) e il tasso effettivamente applicato.

Pertanto, per definire il tasso di interesse applicato a un mutuo si precedere così:

nel caso di mutuo a  di tasso fisso:

  1. si individua il parametro Euris corrispondente alla durata scelta del mutuo (5 anni, 10 anni, 15 anni, 20 anni, 25 anni, 30 anni) -> Euris 5 anni, Euris 10 anni, Euris 15 anni, Euris 20 anni, Euris 25 anni, Euris 30 anni
  2. l’intermediario definisce il valore dello spread applicato
  3. si ottiene il tasso finale sommando parametro e spread

Nel caso di mutuo a  di tasso variabile:

  1. si individua il parametro Euribor o BCE corrispondente alla durata scelta del mutuo -> ’Euribor 360 (1 mese, 3 mesi, 6 mesi, 12 mesi), Euribor 365, BCE
  2. l’intermediario definisce il valore dello spread applicato
  3. si ottiene il tasso finale variabile relativo al periodo scelto sommando parametro e spread

I costi del mutuo

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo oppure 0,25% nel caso di acquisto della prima casa. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca  o ad altri adempimenti.

Ci possono essere altre spese legate all’accensione del mutuo, come ad esempio:

  • spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
  • spese di perizia richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
  • spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
  • spese per premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile
  • assicurazione sui rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito
  • gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo.

Piano di ammortamento del mutuo ipotecario

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito: è importante esaminarlo con attenzione.

Il piano stabilisce:

  • l’importo erogato
  • l’ammontare delle singole rate
  • la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato
  • la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre)
  • i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata
  • il debito residuo

La rata è composta da due elementi:

  • quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
  • quota interessi, cioè l’interesse maturato

Il piano di ammortamento più diffuso è quello alla francese: la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

Clicca qui per scaricare la guida pratica della Banca d’Italia

BibLus-net
Data: 30-06-2017
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